MoneyWin - Référencement 3000 - Bonnes-Adresses - Prix-Reduit atlas et bien etre
Annuaire Gratuit
referencement gratuit
sonnerie rencontre Bonnes-Adresses
sonneries sonnerie mms moneywin atlas-bien-etre;
referencement-3000.com
GENERALITES » construirepourquoipasvous | Bloguez.com ♥ Blog

 GENERALITES

28/4/2009

La construction d'une maison individuelle n'est pas une sinécure.Mieux vaut donc bien maîtriser les différentes étapes à respecter.

GENERALITES

Les différents intervenants

La construction d'une maison individuelle fait intervenir plusieursprotagonistes dont il est important de connaître le rôle exact.

Le maître d'ouvrage est tout simplement celui qui fait construire, en l'occurrence, vous-même.

L'architecte (ou le professionnel agréé enarchitecture) peut fournir les plans selon la solution choisie. Au-delàde la conception du projet, vous pouvez également lui confier unemission plus ou moins étendue de maître d'œuvre.

Le maître d'œuvre est un professionnel quevous pouvez charger d'une mission de coordination, de suivi etd'assistance, totale ou partielle, sur tout ou partie des travaux.Rémunéré par des honoraires librement négociés, souvent en pourcentagedu montant des travaux, il ne se charge pas de la construction maisvous conseille dans le choix des différentes entreprises que voussélectionnerez vous-même et avec qui il ne doit avoir aucun lienjuridique. En aucun cas, il ne peut s'engager en votre nom ou à votreplace, sauf stipulation contraire dans le contrat. De même, il ne peuts'engager sur un coût global de construction mais doit tout de mêmerespecter l'enveloppe budgétaire indiquée.
Le contrat de maîtrise d'œuvre n'étant pas réglementé, mieuxvaut préciser avec soin l'étendue et le coût de la mission et vérifierqu'il bénéficie bien d'une assurance responsabilité civileprofessionnelle pour couvrir les éventuelles fautes qu'il pourraitcommettre.

Les différentes solutions

Pour faire construire une maison individuelle, plusieurs solutions s'offrent à vous.

Le constructeur fournit le plan

Vous signez alors un contrat de « construction demaison avec plan ». C'est, pour vous, la solution la moinscontraignante et la plus sûre en terme de garantie puisque ce type decontrat est strictement réglementé (loi du 19 décembre 1990). Maisnaturellement, elle ne vous permet pas d'obtenir une maison vraimentpersonnalisée, sauf sur quelques détails à négocier avec leconstructeur.

Vous fournissez le plan

Danscette hypothèse, vous vous adressez à un architecte (ou à unprofessionnel agréé en architecture) pour dresser les plans de votremaison. Ce qui permet toutes les personnalisations possibles. Si lasurface n'excède pas 170 m2, vous pouvez même réaliser vous-même lesplans ou vous adresser à un professionnel non agréé.

L'intervention d'un architecte est également obligatoire pourdes travaux d'agrandissement exigeant un permis de construire quiportent la surface existante au-delà de 170 m2.

Muni des plans, vous pouvez vous adresser à unconstructeur qui se chargera de l'ensemble des travaux. Il s'agit alorsd'un « contrat de construction sans plan », un peu moins réglementé quele contrat avec plan.

Vous pouvez aussi décider de faire appel àplusieurs entreprises avec qui vous négocierez la réalisation desdifférents travaux. C'est naturellement une solution qui exige du tempset des compétences (comparaison des devis, surveillance des travaux,etc.) et qui comporte plus de risques. Pour vous aider dans cettelourde tâche, vous pouvez vous faire assister par un maître d'œuvre(par exemple l'architecte concepteur des plans).

Enfin, solution médiane, vous pouvez faireappel à une entreprise principale pour réaliser le gros œuvre, la misehors d'eau et hors d'air (murs, toiture, huisserie et vitres), avec quivous signerez un contrat de construction sans fourniture de plan, etfaire réaliser les autres travaux par différentes entreprises avec quivous négocierez vous-même, lot par lot.

La construction avec plan

Le choix de l'entreprise

Une fois acheté votre terrain, reste à choisir leconstructeur qui vous paraît présenter les meilleures garanties desérieux et de professionnalisme et dont la gamme de plans vous séduit.

Un choix délicat qui exige une mise en concurrence deplusieurs sociétés. Comparez les prestations qu'elles vous offrentaprès visite du terrain : prix, services, qualité technique, délai delivraison, labels, garanties, etc. N'hésitez pas à demander desréférences de clients et à visiter les chantiers déjà réalisés. Etdemandez communication d'un contrat-type afin de l'examiner avant toutengagement.

La signature du contrat

Réglementé par la loi du 19 décembre 1990, le contratde construction avec plan doit comporter tous les détails du projet, etnotamment :

le plan et la notice descriptive des travaux,ces documents devant mentionner tous les travaux indispensables àl'implantation, à l'adaptation au sol et à l'utilisation de la maison,notamment, les travaux de raccordements à l'égout et aux autres réseauxpublics;

le prix global de la construction incluant lestaxes dues par le constructeur, le coût du plan, de la garantie delivraison et le cas échéant de la garantie de remboursement et lesfrais d'études du terrain;

les conditions de la révision du prix, si elle est prévue;

la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison;

la justification de la garantie de livraison (cf. ci-après) et des assurances de responsabilité professionnelle et décennale;

l'échelonnement des paiements en fonction de l'avancement des travaux.

Comme cela arrive malheureusement trop souvent, certainsprofessionnels incluent des clauses jugées abusives par les tribunaux :acceptation de retards pour des causes autres que les cas de forcemajeure et les intempéries, remise des clés sous condition de paiementintégral, etc. En cas de doute, n'hésitez pas à consulter l'Adil devotre département pour demander conseil.

Le contrat de construction doit égalementmentionner les éventuelles conditions suspensives, habituelles dans lesacquisitions immobilières. En d'autres termes, le contrat doit préciserqu'il ne prendra effet que lorsque ces conditions seront réalisées dansles délais indiqués. Exemple de conditions suspensives classiques :concrétisation de la promesse de vente signée pour l'achat du terrain,obtention des prêts demandés, obtention du permis de construire,obtention de l'assurance dommages-ouvrages, etc. Naturellement, commedans une promesse de vente, le contrat sera caduc et vous récupérerezl'ensemble des sommes éventuellement versées si les conditionsspécifiées ne sont pas réalisées.

Précision importante : vous disposez d'undélai de rétractation pour changer d'avis. Il vous suffit d'envoyer unelettre recommandée avec AR avant le septième jour suivant la date deréception du contrat (en recommandé). Toutes les sommes éventuellementversées doivent vous être alors intégralement remboursées.

Le montant du prix

Un des avantages du contrat de construction avec planest une certaine transparence tarifaire : le prix mentionné comprend lecoût de la construction, la rémunération du constructeur, les coûtsd'élaboration du plan, des études du terrain, des différentes garantieset toutes les taxes. Il doit même indiquer le coût des différentstravaux de raccordement quand ils ne sont pas assurés par leconstructeur. Vous avez ainsi une évaluation précise du coût total devotre maison.

Les travaux de décoration peuvent toutefois être exclus si vous achetez une maison à l'état « brut ».

Le prix dû au constructeur est forfaitaire etdéfinitif. Vous n'aurez donc à payer aucun supplément, même si, parexemple, la construction se révèle plus délicate que prévu en raison dela nature du terrain. Le contrat peut toutefois prévoir une clause derévision en fonction de la variation de l'indice BT 01 (bâtiment toutcorps d'Etat). Deux méthodes sont légalement possibles.

Soit le prix global est révisé en fonction dela variation de l'indice entre la signature du contrat et la fin dumois qui suit l'obtention du permis de construire (ou l'obtention desprêts si elle est postérieure).

Soit le montant de chaque paiement est révisésur la base de 70% de la variation de l'indice entre la signature ducontrat et la date du paiement. Mais dans ce cas, aucune révision nepeut plus intervenir après la fin d'un délai de neuf mois aprèsl'obtention du permis de construire (ou l'obtention des prêts si elleest postérieure).

Le prix des travaux qui restent à la charge dumaître d'ouvrage (à votre charge) est mentionné dans le contrat. Pouréviter qu'ils soient sous-évalués, vous avez le droit d'exiger duconstructeur qu'il les réalise lui-même au prix indiqué. Cette demandedoit toutefois intervenir (par lettre recommandée avec AR) dans lesquatre mois qui suivent la réception du contrat.

Les modalités de paiement

Le règlement du prix se fait en fonction de l'évolution des travaux selon un échelonnement réglementé.

Quand le constructeur bénéficie d'une garantiede remboursement fourni par un établissement financier ou une sociétéd'assurance, il peut vous demander jusqu'à 5% à la signature du contratet à nouveau 5% au maximum lors de l'obtention du permis de construire.En l'absence d'une garantie de remboursement, le constructeur peut vousdemander jusqu'à 3% du prix à la signature du contrat. Cette somme estbloquée sur un compte ouvert à votre nom auprès d'un établissementhabilité (banque, etc.) jusqu'à la fin du délai de rétractation oujusqu'à la réalisation des éventuelles conditions suspensives. Une foisle chantier ouvert, le constructeur peut vous demander au maximum :
• 15 % du prix total à l'ouverture du chantier, (en tenant compte des sommes versées antérieurement)
• 25 % à l'achèvement des fondations,
• 40 % à l'achèvement des murs,
• 60 % à la mise hors d'eau (pose de la toiture et travaux d'étanchéité)
• 75 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air (pose des fenêtres et des portes extérieures),
• 95 % à l'achèvement des travaux d'équipements, de plomberie, de menuiserie, et de chauffage.
Le solde (5%) est versé à la réception des travaux (ci-dessous).
. Si vous financez la construction par des prêts, la banquene peut verser les fonds directement au constructeur qu'avec votreaccord écrit.
. Naturellement, c'est à vous de vérifier l'état d'avancement du chantier avant chaque échéance.

La réception des travaux

C'est là une étape essentielle de la construction d'unemaison puisqu'il s'agit tout simplement de la « réceptionner ».Concrètement, vous devez donc la visiter soigneusement, en compagnie duconstructeur. Cet état des lieux approfondi fait l'objet d'unprocès-verbal en deux exemplaires, datés et signés par les deuxparties. La rédaction de ce document est naturellement importantepuisqu'il constitue la base des recours que vous pourrez exercer par lasuite. Vous pouvez donc - et c'est une solution conseillée - vous faireassister par un professionnel choisi par vous (architecte, etc.).

Prenez votre temps pour visiter et vérifier bien tous lesdétails dans toutes les pièces du sous-sol au grenier (interrupteurs,robinets, etc.).
Si vous vous faites assister par un professionnel, n'oubliez pas que celui-ci engage sa responsabilité.

Vous devez noter sur le procès-verbal tous lesdéfauts de conformité par rapport à votre demande, toutes les malfaçonset tous les désordres apparents (c'est-à-dire ceux qui sont visiblespar un non-professionnel). Si vous ne les signalez pas par écrit, vousserez censé les avoir acceptés.
Précision importante : si vous ne vous faites pas assister par unprofessionnel, vous pouvez compléter le procès-verbal en signalantd'autres désordres apparents dans un délai de huit jours après la datede remise des clés.

Les désordres non-apparents (visibles par un professionnel ouapparus postérieurement à la réception) font l'objet de garantiesspécifiques.

Si vous avez formulé des réserves concernantd'éventuels désordres ou défauts de conformité, vous n'avez pas à payerle solde (5%) du prix. Cette somme sera consignée chez un tiers choisipar les deux parties (banques, etc.) ou désigné par le tribunald'instance, en attendant que le constructeur remédie à ces malfaçons.

En l'absence de réserves, vous devez payer lesolde à l'issue de la réception des travaux si vous êtes assisté d'unprofessionnel ou huit jours après la remise des clés dans le cascontraire.

La garantie de livraison

Pour protéger le consommateur, la loi impose auconstructeur la souscription d'une garantie de livraison auprès unétablissement financier ou d'une société d'assurance. Cette garantievise à vous protéger contre les risques de mauvaise exécution destravaux. Elle peut intervenir dans plusieurs cas.
1. Quand le constructeur prend du retard en cours de chantier ouquand il n'exécute pas les travaux qui ont fait l'objet de réservesdans le procès-verbal de réception. A votre demande ou de sa propreinitiative, le garant doit alors, par acte d'huissier, mettre endemeure le constructeur de faire face à ses engagements. Si cette miseen demeure reste sans effet dans les quinze jours qui suivent, legarant doit désigner, sous sa responsabilité, un autre professionnelpour poursuivre le chantier ou exécuter les travaux litigieux.2. Quandle constructeur dépose son bilan. Dans ce cas, le garant doit mettre endemeure l'administrateur judiciaire désigné par le tribunal de décider,dans un délai d'un mois, la poursuite ou l'abandon du chantier. En casde non-réponse ou de réponse négative, le garant doit alors désigner unautre constructeur pour terminer le chantier.

Il en est de même quand l'administrateur donne une réponsepositive mais ne poursuit pas les travaux dans les quinze jours quisuivent.
Naturellement, le garant doit également désigner un autreprofessionnel quand le constructeur fait directement l'objet d'uneprocédure de liquidation judiciaire.
Quand la maison est hors d'eau (toiture et étanchéitéréalisées), le garant peut aussi vous proposer de poursuivre vous-mêmeles travaux avec les entreprises de votre choix. Vous paierezdirectement ces entreprises, dans la limite du prix initial, lessuppléments de prix étant pris en charge par le garant.

Dans tous les cas, le garant prend en chargetous les éventuels dépassements de prix entraînés par la défaillance duconstructeur initial, après application d'une franchise d'au plus 5% duprix. En d'autres termes, la garantie de livraison vous permet d'êtrecertain qu'une éventuelle défaillance du constructeur ne vous coûterapas plus de 5% du prix total.

Le garant prend également en charge lespénalités de retard qui vous sont dues quand le constructeur ne faitpas face à ses engagements. En d'autres termes, vous serez toujoursindemnisé des éventuels retards de livraison, y compris en cas dedéfauts de conformité ou malfaçons mentionnés à la réception.

La construction sans plan

Dans cette hypothèse, vous fournissez vous-même le planet vous adressez à une entreprise principale qui doit réaliser au moinsle gros œuvre (fondations et murs), la mise hors d'eau (toiture etétanchéité) et hors d'air (portes extérieures et vitres), les autrestravaux éventuels étant réalisés sous votre responsabilité dans lecadre de contrats d'entreprise lot par lot (plomberie, peinture, etc.).Ce contrat de construction sans plan est soumis dans l'ensemble auxmêmes règles que celles qui régissent le contrat avec plan, y comprisen matière de garantie de livraison. A quelques nuances près, notammentsur les points suivants.

Vous pouvez signer le contrat sans même être titulaire d'une promesse de vente du terrain.

Le constructeur n'a pas besoin de deviser les travaux qu'il ne réalise pas lui-même.

Les parties sont libres de définirl'échelonnement des paiements et les modalités de révision du prix, laseule contrainte légale étant le solde de 5% réservé jusqu'à laréception.

Les contrats d'entreprise

Dans tous les cas, quand vous ne faites pas appel à uneseule et même entreprise pour réaliser au moins le gros œuvre et lamise hors d'eau et hors d'air, il s'agit de simples contratsd'entreprises qui ne sont soumis à aucune règle particulière. D'où lanécessité de prendre certaines précautions...

Vous devez sélectionner avec soin lesentreprises prestataires, et pas seulement en terme de prix :vérification de la santé financière, visite des précédents chantiers,etc.

Vous avez intérêt à établir un contrat écritle plus précis possible : descriptif détaillé des travaux, modalités depaiement, délai d'exécution, etc.

N'oubliez pas de prévoir, si nécessaire,l'insertion de clauses suspensives (obtention du permis de construireet des prêts, etc.).

Vous devez prévoir une retenue de garantie,d'un montant maximum de 5% du prix total, que vous ne verserez qu'aprèsla levée de toutes les éventuelles réserves mentionnées auprocès-verbal de réception des travaux.

En cas de problèmes, réagissez le plusrapidement possible. Si les appels téléphoniques ne suffisent pas,envoyez une mise en demeure en recommandé pour signaler les jours deretard pris par le chantier.

Si le délai de livraison final est dépassé parla faute de l'entrepreneur (hors intempéries ou force majeure), vousdevez le mettre en demeure de terminer les travaux. Passé un certaindélai, laissé à l'appréciation des tribunaux, vous avez le droit dedemander en justice la résiliation du contrat et des dommages-intérêts.En cas d'abandon manifeste du chantier, vous pouvez aussi demanderl'autorisation de poursuivre les travaux avec une autre entreprise.

Si l'entreprise dépose son bilan, vous devezvous adresser rapidement à l'administrateur judiciaire et lui demander,par lettre recommandée avec AR, de décider la poursuite ou l'abandon duchantier. Faute de réponse dans le mois qui suit, vous devrez alorsentamer une action en justice pour obtenir l'annulation du contrat etdes dommages-intérêts.

Dernière modification le mercredi 25 février 2009 à 19:47:55.

Category : Construire sa maison | Write a comment | Print

Comments

| Contact author |