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 LE PASS FONCIER

27/4/2009

Le PASS-FONCIER®

Dans un contexte où le foncier est devenu rare et cher, le PASS-FONCIER est un mécanisme financier qui permet de différer l'achat du terrain pendant la durée de remboursement de la maison, dans la limite d'une durée maximale de 25 ans, tout en sécurisant l'opération en cas de difficultés. Ce fractionnement du prix d'acquisition offre à certains ménages la possibilité d'acquérir leur première résidence principale alors qu'ils en sont actuellement empêchés en raison notamment des prix trop élevés de l'immobilier.

Le principe du PASS-FONCIER

Acquérir le bâti avant le foncier

Le PASS-FONCIER permet aux ménages qui souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale de payer en deux temps :

  • d’abord la construction de la maison
  • ensuite le terrain, lorsque le prêt construction est remboursé.

Le PASS-FONCIER diffère l’acquisition du foncier pendant toute la période de remboursement des prêts qu’ils auront souscrits pour la construction de leur logement. Ce différé va de 18 à 25 ans. Il est enrevanche possible pour l’accédant de racheter le terrain à n’importe quel moment, sans formalité particulière.

Qui peut bénéficier du PASS-FONCIER ?

Le PASS-FONCIER est ouvert à tous les ménages qui répondent aux trois conditions suivantes :

  • être primo-accédant de sa résidence principale (est considéré primo-accédant tout ménage qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années).
  • respecter les conditions de ressources du PSLA (prêt social de location-accession)

Plafonds de ressources du PSLA applicables à partir du 1er avril 2009

Nombre de personnes destinées à occuper le logement Zone A Zones B et C
1 31 250 € 23 688 €
2 43 750 € 31 588 €
3 50 000 € 36 538 €
4 56 875 € 40 488 €
5 et plus 64 875 € 44 425 €
  • et bénéficier d’une aide à l’accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités locales (au minimum le montant plancher prévu pour le PTZ majoré), sous la forme d’une subvention ou d’une bonification de prêt.
Nombre de personnes
destinées à occuper le logement
Zone A Zones B et C
3 et moins 4 000 € 3 000 €
4 et plus 5 000 € 4 000 €

Les zones A, B, C ont été définies par l'arrêté du 19 décembre 2003 (zonage « Robien »)

 

Quelles sont les opérations finançables ?

Le PASS-FONCIER sert actuellement à financer 2 types d’opérations :

  • l’achat d’un terrain en vue de la construction d’une maison individuelle dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI)
  • l’achat du terrain dans le cadre d’un programme d’achat d’une maison individuelle dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

L’UESL étudie la possibilité d’étendre le principe du PASS-FONCIER à l’achat d’un logement dans un immeuble collectif. L'achat d'un appartement par le biais du PASS-FONCIER n'est pas encore possible.

Quel est le montant du PASS-FONCIER ?

Par logement, le montant du PASS-FONCIER ne pourra excéder les plafonds suivants :

Zone A* Zone B* Zone C*
50 000 € 40 000 € 30 000 €

* Les zones A, B, C ont été définies par l'arrêté du 19 décembre 2003 (zonage « Robien »)

Le prix d’origine mentionné dans le bail à construction s’entend du prix d’acquisition augmenté des frais d’acte d’acquisition du terrain. Ceprix est plafonné aux montants définis dans le tableau ci-dessus.
En cas de dépassement, la différence est prise en charge par le ménage accédant, preneur du bail à construction à la signature du bail à titre de loyer initial.

ASTRIAFONCIER, qui est une SCI filiale d’ASTRIA, procède à l’acquisition du terrain concomitamment à la signature du bail à construction ou sous condition suspensive de la signature de celui-ci.

La sortie du PASS-FONCIER

Scénario 1 : acquisition immédiate du foncier

À l’issue de la période de remboursement du bâti ou à tout moment, les accédants décident d’acheter le foncier.
S’ils relèvent du 1 % Logement, le prix d’origine sera indexé au taux de 1,5 % chaque année.
Pour les autres acquéreurs, le prix d’origine sera indexé sur l’inflation entre 2% et 4,5 %.

Scénario 2 : acquisition reportée du foncier

À l’issue de la période de remboursement du bâti, les accédants ne peuvent toujours pas acquérir le foncier.
Le bail à construction est prorogé sur une durée maximale de 15 ans. Leménage accédant verse alors un supplément de loyer correspondant à la mensualité d’un prêt, aux meilleures conditions du marché, pour un montant égal au prix indexé à l’issue de la période initiale du bail.
Au terme du bail prorogé, les accédants deviennent propriétaires du foncier.

Le plus : Une double sécurisation

Une double sécurisation a été mise en place en cas d'impayés de plus detrois mois du prêt principal construction, suite à certains événements:

  • une garantie de rachat du logement par unepersonne morale désignée par ASTRIA, au même prix que celui payé par l'accédant pendant les cinq premières années, puis avec un abattement supplémentaire de 2,5 % par année supplémentaire de détention
  • une garantie de relogement dans le cas où l'accédant ne peut rester sur place.

La sécurisation n'est mise en jeu que pendant la période de portage du foncier.

Garantie de rachat du logement

La garantie peut être mise en jeu sur demande du ménage par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Cette mise en jeu est conditionnée à un impayé de plus de trois mensualités du prêt principal souscrit pour l'achat du bâti survenu à la suite de l'un des événements suivants :

  • décès ;
  • décès d'un descendant direct faisant partie du ménage ;
  • mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé ;
  • chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription à l'Agence nationale pour l'emploi ;
  • délivrance d'une carte d'invalidité définie à l'article L.241-3 du code de l'action sociale et des familles ;
  • divorce ;
  • dissolution d'un pacte civil de solidarité.

La demande doit intervenir dans un délai d'un an suivant la survenance,pour au moins l'un des preneurs du bail à construction, de l'un de ces événements. La mise en jeu de la garantie de rachat est subordonnée à l'accord de mainlevée de l'ensemble des créanciers du ménage accédant,qui ont inscrit une hypothèque sur leur bien.
Sauf dans le cas de la mobilité professionnelle, le rachat du logement est conçu avec l'objectif d'un maintien de l'accédant dans les lieux.

Garantie de relogement

Si aucune des solutions possibles pour assurer le maintien dans les lieux de l'accédant ne s'avère réalisable, la garantie de relogement est miseen jeu.
ASTRIA s'engage alors à proposer une solution de relogement au ménage dans les conditions suivantes :

  • Seuls les ménages dont les ressources n'excèdent pas les plafonds correspondant aux logements de catégorie PLUS sont éligibles à la garantie de relogement. La demande de relogement est formulée par le ménage par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
  • La garantie de relogement consiste à proposer au ménage trois offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, dans un délai de six mois à compter de la demande de mise en jeu de la garantie, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
  • Le ménage dispose d'un délai d'un mois à compter de la dernière offre pour l'accepter. À l'expiration de ce délai, si le ménage n'a pas accepté l'une des trois offres, la garantie cesse de s'appliquer.

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