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 CHOISIR SON TERRAIN

27/4/2009

CHOISIR SON TERRAIN

L'acquisition d'un terrain

Précautions

Sivous achetez un terrain isolé, vous devez vous informer préalablementde sa constructibilité (surface de plancher autorisée, hauteur de laconstruction, possibilité de raccordement aux réseaux,...).Adressez-vous à la mairie du lieu pour l'obtention du certificat d'urbanisme (valable un an, éventuellement prorogeable).
Si vous achetez une parcelle dans un lotissement, la voirie et lesbranchements sont prévus. La constructibilité est indiquée par levendeur (contraintes d'urbanisme légales et cahier des charges).
Les constructeurs de maisons individuelles n'ont pas le droit de vousprocurer le terrain, mais ils peuvent vous guider utilement dans vosrecherches.

Laprocédure d'achat est semblable à celle de l'achat d'un logementexistant. Le contrat de vente est signé devant notaire et entraîne doncdes frais. Auparavant, un avant-contrat est signé. Généralement, pourréserver le terrain, le vendeur vous demandera un acompte de 10%. Vousne pourrez récupérer cette somme et annuler la promesse de vente que sil'une des conditions suspensives ou résolutoires figurant dans lapromesse de vente n'est pas remplie.

Coût

Au prixdu terrain, vous devez ajouter les frais notariés, dont les droits demutation et une éventuelle commission d'agence immobilière. Lesservices d'un géomètre-expert sont parfois nécessaires pour le bornage(les honoraires sont libres, mais doivent être présentés sur devis).
La commune exige souvent la taxe Locale d'équipement (TLE), calculéesur la valeur de l'ensemble immobilier. D’autres taxes annexes peuventégalement être perçues, telles que la taxe départementale des espacesnaturels sensibles ou la taxe d’urbanisme. Le paiement de ces taxesincombe généralement à l’acquéreur.

Financement

En général, vous pouvez obtenir jusqu'à 80 % du prix d'acquisition du terrain.
Le Prêt Conventionné (prêt PAS ou prêt conventionné ordinaire) ne peutêtre sollicité que pour la construction proprement dite puisqu'il exigel'obtention du permis de construire. Il en est de même pour le prêtd’épargne logement. Le prêt bancaire obtenu pour l'acquisition duterrain peut être transformé en prêt conventionné sous certainesconditions.
Le prêt à 0 % peut être sollicité pour l'acquisition d'un terrain à bâtir suivie de la construction d'une maison individuelle.

Impôts

Endevenant propriétaire d'un terrain à bâtir, vous devrez vous acquitterde certaines taxes comme la taxe de la publicité foncière sur lespropriétés non bâties. Le montant est variable selon les communes.

Unefois le permis obtenu, vous serez redevable de la taxe localed'équipement (TLE) si la commune compte plus de 10 000 habitants. Cettetaxe est calculée en fonction de la valeur de la maison à construire,sur la base de la surface hors œuvre à laquelle est appliqué uncoefficient au mètre carré. La TLE est payable en deux versementségaux, l'un 18 mois après délivrance du permis, l'autre 36 mois après.

Lataxe départementale des espaces naturels sensibles (TDENS) est calculéesur les mêmes bases que la TLE. Elle est notamment due en cas deconstruction d'une maison et son taux est de l'ordre de 2 % de lavaleur de la construction.

Certificat d'urbanisme et note de renseignement d'urbanisme

Lorsde l'acquisition d'un bien, terrain ou immeuble, il est indispensablede s'interroger sur les possibilités d'utilisation de celui-ci,notamment lorsque l'on envisage des transformations (construction,agrandissement,...). Le certificat d'urbanismeconstitue alors le principal document officiel de renseignements surles possibilités d'intervention sur le bien. À l'inverse, si aucunemodification n'est envisagée, les pouvoirs publics fournissent undocument simplifié, la note de renseignement d'urbanisme.

Attention ! Le certificat d'urbanisme n'est pas une autorisation ; il ne remplace pas le permis de construire.

Le plan local d'urbanisme (PLU)

Les communes n'ont pas d'obligation de se doter d'un PLU,mais elles y sont fortement incitées pour pouvoir urbaniser denouvelles zones. Le PLU organise le développement d'une commune enfixant les règles d'urbanisme de tout ou partie de son territoire.

Enprésence d'un PLU, tout acquéreur d'un terrain est à même de savoir sicelui-ci est constructible ou non et, de fait, si son projet estréalisable.

Attention : un PLU n'est pas définitif. Il peutêtre révisé pour cause d'évolution des considérations d'urbanismeconcernant la commune ou encore modifié si les rectifications sont defaibles importances.

Les droits de mutation

Lesterrains à bâtir acquis par des personnes physiques en vue de laconstruction d'immeubles à usage d'habitation ne sont plus soumis à laTVA (CGI, art. 257, 7°, a mod. par L. fin. 1999, art. 40, I, 1) maisaux droits de mutation à titre onéreux.

Toutefois, lorsque lecédant est une collectivité territoriale, celle-ci peut, sur option,soumettre la cession à la TVA (CGI, art. 257, 7°, a mod. par L. fin.1999, art. 40, I, 1).

Les acquisitions de terrains réaliséespar des personnes physiques qui affectent ces biens à la constructiond'immeubles n'ayant pas usage d'habitation, (immeubles commerciaux,industriels...) continuent donc à être soumises à la TVA dans lesconditions habituelles posées par l'article 257, 7° du CGI.

Lesdroits de mutation sont constitués de la taxe départementale depublicité foncière (ou aux droits départementaux d'enregistrement) àlaquelle s'ajoutent la taxe communale et la taxe additionnellerégionale, lorsque la mutation ne relève pas de la TVA immobilière.

La taxe régionale a été supprimée au 1er janvier 1999.

Ces droits de mutation s’élèvent à 4,80 %, décomposés comme suit :

  • 3,60 % correspondant à un droit perçu au profit du département (taux fixé uniformément pour l’ensemble des départements),
  • 1,20 % correspondant à une taxe additionnelle perçue au profit de la commune.

L'État perçoit au titre de frais d'assiette, de recouvrement, dedégrèvement 2,50 % du montant de la taxe ou du droit départemental.

Cesont les conseils généraux qui sont habilités à fixer les taux du droitdépartemental d'enregistrement et de la taxe départementale depublicité foncière.

La taxe additionnelle communale est perçueau profit de la commune sur laquelle les biens sont situés si elle aplus de 5 000 habitants ou quelle que soit l'importance de sapopulation si elle est classée comme station balnéaire, thermale,climatique, de tourisme ou de sports d'hiver (CGI, art.1584-1).

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